Kehrt das Recht auf die Baustelle zurück?

Kein Wirtschaftszweig produziert so viel gebaute Wirklichkeit – und so wenig durchgesetztes Recht. Auf deutschen Baustellen gilt eine stille Regel: Wer wartet, verliert, und das Recht wartet immer. Im Jahr 2026 treffen drei Ereignisse zusammen, die diese Regel zur Disposition stellen: Die VOB/B wird hundert Jahre alt, der Wohnungsbau fällt auf den tiefsten Stand seit 2012, und ein Düsseldorfer Vergabesenat legt dem Bundesverfassungsgericht die Frage vor, ob Rechtsschutz, der zu spät kommt, überhaupt noch Rechtsschutz ist. Es ist der Moment für eine Bestandsaufnahme – und für eine Frage, die dieses Heft durchzieht: Kehrt das Recht auf die Baustelle zurück?

Drei Worte

Es gibt einen Satz, den man in diesem Land häufiger hört, je näher man einer Baustelle kommt. Er fällt in Besprechungsräumen, wenn der Nachtrag über 140.000 Euro seit zwei Jahren unbezahlt ist. Er fällt am Telefon, wenn der Architekt überlegt, ob er sein Honorar einklagt, und ein Kollege abwinkt: Vergiss es, das dauert ewig. Er fällt auf Fluren von Gerichten, wenn Termine verlegt werden und Beweisverfahren ins fünfte Jahr gehen. Der Satz lautet: Lass gut sein.

Wer „lass gut sein“ sagt, hat nicht seinen Frieden gemacht – er hat eine Rechnung aufgemacht: Kosten der Rechtsverfolgung, Dauer des Verfahrens, Ungewissheit des Ausgangs, und auf der anderen Seite das, was er bekommen würde, falls er in fünf oder acht Jahren gewinnt. Diese Rechnung geht am Bau fast nie auf. Also verzichtet er. Millionenfach, still, ohne Aktenzeichen. Die Zahlen der Justizstatistik erzählen dieselbe Geschichte in Groß: An den Amtsgerichten haben sich die Eingänge in Zivilsachen binnen zwanzig Jahren etwa halbiert – von rund 1,44 Millionen Verfahren (2002) auf etwa 715.000 (2022). Die vom Bundesjustizministerium beauftragte Studie nennt als Gründe Kosten, Dauer, unsichere Erfolgsaussichten – und spricht von einem Vertrauensverlust in die staatliche Ziviljustiz. Jede berechtigte Forderung, die aus Erschöpfung aufgegeben wird, ist eine stille Verschiebung – von Recht zu Macht.

Das ist der Grund, warum dieses Magazin, das dem Baurecht entstammt, das Bauen nicht als Nische behandelt. Das Baurecht ist das Brennglas. Nirgendwo sonst lässt sich so genau beobachten, was aus einer Rechtsordnung wird, wenn ihre wichtigste Eigenschaft ausfällt: rechtzeitig zu sein. Und nirgendwo sonst entscheidet sich deshalb so konkret, ob der Anspruch, den dieses Magazin seit seiner ersten Ausgabe im Titel trägt – Recht statt Macht –, eine Beschreibung ist oder ein Programm.

Das Jubiläum: hundert Jahre Ausgleich

Beginnen wir mit dem Geburtstag. Im Mai 1926 wurde die Verdingungsordnung für Bauleistungen beschlossen – das Regelwerk, das als VOB/B bis heute auf nahezu jeder öffentlichen und auf unzähligen privaten Baustellen gilt. Hundert Jahre sind für ein Vertragswerk ein biblisches Alter, und die Branche hat das Jubiläum mit erkennbarem Stolz begangen; der Hauptgeschäftsführer des Baugewerbes nannte die VOB das „Grundgesetz unserer Baubranche“.

Der Stolz hat einen wahren Kern, und man sollte ihn benennen, bevor man kritisiert: Die VOB entstand nicht als Diktat einer Seite, sondern als Verhandlungsfrieden – Auftraggeber und Auftragnehmer, an einem Tisch, nach Jahren der Arbeit. Dieses Prinzip des organisierten Ausgleichs war 1926 eine Kulturleistung. Es ist, genau besehen, eine frühe Übersetzung dessen, was im Giebel des Hanseatischen Oberlandesgerichts steht: Jus est ars boni et aequi – Recht als Kunst des Ausgleichs, nicht als Instrument des Stärkeren.

Nur: Das Dokument ist dem Prinzip nicht gefolgt. Wer die VOB/B heute anwendet, bewegt sich durch ein juristisches Minenfeld, das die Rechtsprechung selbst gelegt hat – notgedrungen. Die Privilegierung, die das Gesetz der VOB/B gewährt, gilt nur, wenn sie „als Ganzes“ vereinbart wird; jede Abweichung, und sei sie geringfügig, öffnet sämtliche Klauseln der AGB-Kontrolle. Da praktisch kein Bauvertrag die VOB/B unverändert übernimmt, ist die Privilegierung eine Fiktion, und Klausel um Klausel fällt vor Gericht.

Seit 2018 steht daneben ein gesetzliches Bauvertragsrecht im BGB, mit dem die VOB/B bis heute nicht synchronisiert ist. Selbst ihre Freunde sagen inzwischen, was einer ihrer besten Kenner öffentlich formuliert hat: Sie wird grundlegend reformiert werden müssen, oder sie wird an Bedeutung verlieren. Das Scriptorium dieser Ausgabe widmet dem Jahrhundertwerk deshalb einen eigenen Beitrag – als Würdigung des Prinzips und als Abschied von der Vorstellung, das Dokument von 1926 könne die Baustelle von 2026 ordnen.

Die Bilanz: eine halbierte Zahl

Der zweite Befund des Jahres ist eine Zahl, die man zweimal lesen muss: 206.600. So viele Wohnungen wurden 2025 in Deutschland fertiggestellt – achtzehn Prozent weniger als im Vorjahr, der niedrigste Wert seit 2012, gut die Hälfte dessen, was die Politik als Ziel ausgegeben hatte. Die Prognosen für 2026 zeigen weiter nach unten. Und noch eine zweite Zahl aus derselben Statistik verdient Aufmerksamkeit, weil sie unauffälliger ist und mehr erklärt: Die durchschnittliche Bauzeit fertiggestellter Wohngebäude ist auf 27 Monate gestiegen – von 20 Monaten im Jahr 2020.

Man kann diese Krise monokausal erzählen – Zinsen, Baukosten, Förderchaos –, und all das stimmt. Aber wer nur so erzählt, übersieht die Schicht darunter, die dieses Heft interessiert: Bauen ist in Deutschland auch deshalb langsam und teuer, weil jedes Projekt eine Wette auf Konflikte ist, die niemand rechtzeitig entscheiden kann. Die Reformkommission Großprojekte hat es 2015 nüchtern aufgeschrieben, die Hertie-Studie hat es vermessen: 73 Prozent durchschnittliche Kostensteigerung über 119 abgeschlossene Großprojekte. Und das Anschauungsstück bleibt das Hamburger Konzerthaus, mit dem diese Zeitschrift in ihrer ersten Ausgabe (GRUNDSTEIN) begonnen hat: von 77 Millionen Euro der ersten Schätzung zu 866 Millionen am Ende, dazwischen Nachtragskrieg, Stillstand, Beinahe-Scheitern. Das Lehrreichste an der Elbphilharmonie ist freilich nicht die Explosion, sondern die Wende: 2013 ordneten die Stadt und ihr Generalunternehmer das Projekt vertraglich neu – klare Risikoverteilung, neue Kooperationsstruktur, veröffentlichte Verträge –, und aus dem Skandalbau wurde ein Wahrzeichen. Der Befund, den GRUNDSTEIN daraus zog, trägt auch diese Ausgabe: Es sind nicht die Kräne, die Projekte scheitern lassen. Es sind die Verträge. Und Verträge kann man ändern.

Wird der Rechtsschutz abgeschafft?

Das dritte Ereignis des Jahres ist das folgenreichste und ist dennoch – anders als Jubiläum und Baukrise – in der Baubranche wenig beachtet worden. Seit dem 1. Juli 2026 gilt das Vergabebeschleunigungsgesetz. Sein Kernstück klingt technisch: Lehnt die Vergabekammer den Nachprüfungsantrag eines übergangenen Bieters ab, hat dessen Beschwerde zum Oberlandesgericht keine aufschiebende Wirkung mehr – der Staat darf den Auftrag sofort erteilen.

Was technisch klingt, ist grundsätzlich: Ist der Zuschlag erst erteilt, ist der Vertrag in der Welt; das Beschwerdegericht kann dem Bieter dann noch bescheinigen, dass er im Recht war, aber den Auftrag kann es ihm nicht mehr verschaffen. Aus dem Rechtsschutz, der verhindert, wird ein Rechtsschutz, der bescheinigt – und allenfalls entschädigt, im Regelfall in Höhe der Angebotskosten, nicht des entgangenen Auftrags.

Der Vergabesenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf, das wohl erfahrenste Vergabegericht, hat auf diese Konstruktion mit dem schärfsten Instrument geantwortet, das einem Gericht zur Verfügung steht: Er hat die inhaltsgleiche Vorschrift des Bundeswehrbeschaffungsrechts nach Art. 100 GG dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt – wegen Verstoßes gegen die Garantie effektiven Rechtsschutzes aus Art. 19 Abs. 4 GG. (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 18.5.2026 – VII-Verg 6/26). Die Begründung weist über das Vergaberecht hinaus: Effektiver Rechtsschutz heißt, die vollendete Tatsache verhindern zu können. Ein Rechtsbehelf, der regelmäßig ins Leere läuft, weil das Faktum schneller ist als das Verfahren, sei keiner. Für das Vergaberecht hat der Düsseldorfer Senat ausgesprochen, was auch für andere Rechtsgebiete gilt: Wo das Recht zu spät reagiert, regiert die Macht.

Auch das private Baurecht kennt diese Lücke, nur ohne Vorlagebeschluss. Beispielsweise hat der Gesetzgeber 2018 mit § 650d BGB eine einstweilige Verfügung für Streitigkeiten über Anordnungen und Vergütungsanpassung geschaffen – gedacht als schnelles Schwert, geworden ist es jedoch ein stumpfes: Die Vorschrift führt, wie es in der Literatur trocken heißt, ein Schattendasein. Das Scriptorium erzählt diese Geschichte ausführlich. Hier genügt ihr Ergebnis: Der Bau, der schnelle Entscheidungen braucht wie kein zweiter Wirtschaftszweig, ist das Rechtsgebiet mit dem langsamsten Rechtsschutz – während das Familienrecht, das Presserecht, der Wettbewerb ohne Eilverfahren nicht einen Monat funktionieren würden.

Drei Rückwege

Die Lage gäbe durchaus Anlass für einen Klagegesang. Genau in diesem Jahr wird allerdings, aus drei verschiedenen Richtungen, eine Gegenbewegung sichtbar, die man kennen sollte.

1. Der erste Rückweg ist der schnellere Rechtsschutz. Seit April 2025 gibt es Commercial Courts: spezialisierte Bausenate an Oberlandesgerichten, erstinstanzlich, mit erfahrenen Richtern, auf Wunsch auf Englisch – in Düsseldorf, Hamburg, Berlin. Die Bilanz des ersten Jahres ist ernüchternd, die Hürden sind real: hohe Streitwertgrenze, Prorogationserfordernis, nur eine Tatsacheninstanz. Aber die Institution existiert, und Institutionen kann man nutzen und nachschärfen.

Zugleich ist mit dem Tod ihres wirkmächtigsten Kritikers die Adjudikationsdebatte neu eröffnet – nicht als Triumph, sondern als Aufgabe: Die verfassungsrechtlichen Einwände sind formuliert, das Gegengutachten liegt seit 2013 vor, und die Frage, ob Deutschland sich ein 28-Tage-Verfahren für Baukonflikte leisten will, ist eine Frage des Wollens, nicht des Könnens.

2. Der zweite Rückweg sind die Verträge selbst. Unter dem Namen Integrierte Projektabwicklung erproben Bauherren – die Bahn, Landesbetriebe, erste Kommunen – Mehrparteienverträge, in denen Bauherr, Planer und ausführende Unternehmen von Beginn an in einer Allianz sitzen: offene Bücher, gemeinsamer Risikotopf, Gewinn und Schmerz geteilt.

Das ist die Elbphilharmonie-Lektion, in ein Modell gegossen: Kooperation nicht als Appell, sondern als Vertragsarchitektur. Ob das Modell über Großprojekte hinaus trägt, ist offen – die Komplexität ist hoch, der Kulturwandel anspruchsvoll, das Vergaberecht sperrig. Aber die Suche nach dem idealen Baumodell hat begonnen. Hierzu gehört auch die Diskussion um den Gebäudetyp E, dessen Gesetzgebung nach den Eckpunkten vom November 2025 bis Jahresende abgeschlossen sein soll: der Versuch, das einfache Bauen aus der Mängelfalle der anerkannten Regeln der Technik zu befreien – Vertragsfreiheit als Baubeschleunigung.

3. Der dritte Rückweg stellt eine Verbindung zu einem anderen Schwerpunkt dieser Ausgabe her: die Information. „Lass gut sein“ lebt von einem Gefälle – der eine weiß, was die Rechtslage hergibt, der andere müsste erst tausend Euro und drei Wochen investieren, um es zu erfahren. Dieses Gefälle trägt die Macht des Faktischen auf jeder Baustelle. Die künstliche Intelligenz, deren Wirkung auf Anwaltschaft und Justiz die Beiträge dieser Ausgabe vermessen, wirkt hier als eine Art Gleichmacher: Der Handwerksmeister, der abends in Minuten eine erste belastbare Einschätzung seines Nachtrags erhält, verhandelt am nächsten Morgen anders. Er wird deswegen nicht klagen – aber er wird seltener kapitulieren. Man darf diesen Effekt nicht romantisieren; eine erste Einschätzung ist kein Rechtsschutz, und wer haftet, bleibt die Frage, die dieses Heft an anderer Stelle beantwortet. Aber wenn es stimmt, dass die Macht am Bau von der Langsamkeit und der Unwissenheit lebt, dann greift die Maschine immerhin eine der beiden Säulen an.

Die Frage an diese Ausgabe

Bleibt die Frage, die über diesem Beitrag steht, und sie ist offen. Hundert Jahre VOB/B beweisen, dass die Baubranche Ausgleich organisieren kann – und dass Regelwerke erstarren, wenn niemand sie erneuert.

Die halbierte Wohnungsbilanz zeigt, dass die Krise strukturell ist – und dass sie ohne die Vertragsfrage nicht zu lösen sein wird. Der Düsseldorfer Beschluss verdeutlicht, dass die Justiz die Grundsatzfrage stellen kann – und dass die Antwort nun in Karlsruhe liegt. Ob daraus eine Rückkehr des Rechts auf die Baustelle wird, entscheidet keine dieser Instanzen allein. Es entscheidet sich dort, wo Verträge geschrieben, Nachträge verhandelt und die drei Worte gesprochen oder nicht gesprochen werden.

Die Beiträge dieser Ausgabe reichen vom Jahrhundertwerk VOB/B über das stumpfe Schwert des Rechtsschutzes bis zu den Gesprächen über den idealen Bauvertrag. Und sie münden in die Frage, die der Leser am Ende selbst beantworten darf: Was heißt „Ius est ars boni et aequi“ – Recht ist die Kunst des Guten und Billigen – für Ihr Projekt, Ihren Vertrag, Ihre Baustelle?

Quellen

Abschlussbericht des Forschungsvorhabens zur Erforschung der Ursachen des Rückgangs der Eingangszahlen bei Zivilgerichten (Meller-Hannich/Höland/Nöhre, im Auftrag des BMJ, 2023). – Destatis-PM Nr. 174 v. 22.5.2026; ifo/EUROCONSTRUCT-Prognose – Hertie-School-Studie 2015, Kostka/Fiedler.